יהיו מגדלים, אבל מה יקרה אחר כך?

בראיון שנתתי לפני כ-25 שנה, כשכיהנתי כאדריכל העיר גבעתיים, טענתי שהעתיד של הפיתוח העירוני תלוי בהקמת מגדלים. הכותרת של הכתבה היתה: "יהיו מגדלים". באותה תקופה היו בגוש דן מעט מאוד מגדלים. מגדל שלום מאיר בלט בבדידותו על רקע בנייני העיר הנמוכים. היום, די במבט שטחי על מאות המגדלים שצמחו מאז כדי להבין עד כמה הצורך בהם הוא אקוטי. במדינה קטנה וצפופה כמו ישראל אין דרך לפתור את הציפוף הנדרש כתוצאה מגידול האוכלוסייה אלא בהקמת מגדלים. אלה נותנים מענה לביקוש ההולך וגובר לדיור במרכזי אוכלוסייה מבלי לפרוץ את גבולות השטח הבנוי על חשבון הריאה הירוקה שמקיפה אותו.

המגדלים גם משרתים מגמה חשובה בעיר המודרנית: עירוב שימושים. הם מאפשרים קיום של מגוון פעילויות קהילתיות, חברתיות ויצרניות בסמיכות זו לזו, ומספקים שירותים עשירים ומגוונים לאוכלוסייה בקרבת מקום מגוריה. ניתן לחוות בארץ ובעולם ריכוזי בנייה עצימה שמשלבים מגדלי מגורים עם מגדלי משרדים ושירותי מסחר ופנאי ברחוב. אלה יוצרים סביבה שוקקת חיים לכל אורך שעות היממה, ולא עוד שכונות מגורים שוממות בשעות היום ואזורי משרדים שוממים בלילה.

המגדלים הם גם כלי תדמיתי. מאז מגדל אייפל, דרך האמפייר סטייט בילדינג ועד הבורג' חליפה של ימינו, מגדלים יוצרים זהות חדשה לערים. בתל אביב ניתן למצוא מגדלים איקוניים רבים, בחיפה נבנה לפני שנים מגדל ממשלתי מזוהה, ובירושלים מתוכנן כיום מגדל ייחודי בעיצובם של אדריכלי הבורג' חליפה עצמם.

בניית המגדלים בישראל נמצאת בעיצומה. מאות רבות של מגדלים נמצאים בהליכי תכנון ובנייה, והתנופה הזאת יוצרת סביבות חדשות ועימן גם בעיות חדשות שהלקחים מהן עוד ילמדו בשנים הבאות.

הראשונה נוגעת לזמן ההקמה הארוך. בתקופה שחולפת בין הייזום לחנוכה משתנים התנאים הכלכליים, החברתיים והחוקיים. יזמים שהחלו בתכנון בעת פריחה עלולים למצוא את עצמם במשבר כלכלי לקראת סיום הבנייה, כשיגלו שהמכירות אינן עומדות בציפיותיהם. ובשונה משכונה של בניינים נמוכים שניתן לעצור את בנייתה מבלי לגרום נזק ניכר, מגדל אינו ניתן למימוש חלקי. משהוחל בבנייה, אין מנוס מלהשלימה. הדוגמה הסינית מוכרת: מגדלי ענק שעומדים ריקים, פשיטות רגל של יזמים שכשלו בשיווק, ואפילו הריסה של מבני מגדלים שלמים.

הבעיה השנייה היא איכות הבנייה. מגדלים מחייבים שימוש בחומרים עמידים לדורות, התקנת מערכות ותשתיות איכותיות ותכנון מוטה תחזוקה. כל כשל במגדל עשוי להשפיע על משפחות רבות ולהתדרדר למשבר רחב. ולכן יש חשיבות רבה לחוקים ותקנות המחייבים הקפדה יתרה על בנייה איכותית, עם ניהול ובקרה מהדרגה הגבוהה ביותר.

הבעיה השלישית מתייחסת לביקוש. המגורים במגדלים אינם מושכים אוכלוסיות רבות. רבים מחשיבים את הקשר לקרקע כחיוני לאורח חייהם. אחרים מנועים מגורים במגדלים עקב מחויבות דתית שלא להשתמש במעליות בשבת. ויש גם רבים שאינם מסוגלים לממן את העלות הגבוהה של הקיום בהם.

ומן החשובות שבבעיות היא האחזקה. במגדל יש מערכות תשתית מורכבות הדרושות לצרכי קיום שוטף, בריאות, ביטחון ובטיחות. כיום אין בישראל חוק המחייב אחזקה של בניינים מורכבים. נהוג להעסיק חברות אחזקה מיד עם סיום ההקמה, אולם אין הליך הכשרה והסמכה לעובדי חברות אלה והן אינן מחויבות לעמוד בתקנים. יתרה מכך, אין כל חובה להמשיך ולהעסיק את החברה בתום תקופת ההעסקה הראשונה. וכך יוצא שמגדלים שבעליהם ודייריהם מחפשים דרך לחסוך כסף נידונים להתדרדרות שסופה אסון אקולוגי. ובניגוד לבניין רגיל, לא תהיה דרך להחליף מגדלים כאלה בבנייה אחרת על פי נוהל "פינוי-בינוי".

בהונג קונג הוזנחה תחזוקת המגדלים במשך שנים ורק לאחר שהתדרדרו למצב של "שכונות מצוקה אנכיות" ניגשו השלטונות לפתרון הבעיה. כיום יש שם אסדרה מחמירה בתחום האחזקה והניהול. גם מדרום קוריאה ניתן ללמוד. קוריאה דומה לישראל בכמה היבטים: גם היא קיימת כמדינה עצמאית כ-75 שנה, גם היא חיה בצל סכסוך לאורך כל השנים האלה, והיחס בין אוכלוסייתה לשטחה דומה מאוד לאלה של ישראל. בקוריאה בונים מגדלי מגורים מזה שנים רבות, משתמשים בשיטות בנייה תעשייתיות מתקדמות, ויש להם תרבות מפותחת של ניהול ותחזוקת מגדלים.

העתיד שייך למגדלים. מגדלים נועדו להתקיים במשך מאות ואפילו אלפי שנים, אולם הדבר מותנה ביצירת התנאים התרבותיים המתאימים לכך. תנאים אלה מצויים בתחום אחריותה של המדינה. סביר שיבוא יום ויבינו גם בישראל את הבעיות שמציבים המגדלים ויפתחו דרך לטפל בהן. השאלה היא כמה זמן זה ייקח ואיזה נזק ייגרם עד אז.