מהיציע למגדל: האצטדיונים הוותיקים הופכים לעתודות הדיור של הערים

הלילה יצא לדרך מונדיאל 2026, ויפגיש נבחרות ואוהדים מכל רחבי העולם בפסטיבל הכדורגל הגדול בעולם. בינתיים, בישראל, האצטדיונים הוותיקים בלב הערים מתפנים לטובת מתחמי נדל"ן חדשים

מערכת בית ונוי

9 דקות קריאה

11-06-2026

הלילה יצא לדרך מונדיאל 2026, ויפגיש נבחרות ואוהדים מכל רחבי העולם בפסטיבל הכדורגל הגדול בעולם. בישראל, בינתיים, מתרחש תהליך הפוך: מתחמי ספורט ותיקים שעמדו בלב ערים גדולות פינו בשנים האחרונות את מקומם לטובת שכונות מגורים, מגדלי משרדים ופיתוח עירוני אינטנסיבי. הקרקע שעליה נרשמו שנות הזוהר של הכדורגל המקומי הפכה לאחת מעתודות הדיור המבוקשות ביותר במרקם הבנוי.

בישראל, אחד הביטויים הבולטים למגמה הזו נמצא כיום סביב אצטדיון רמת גן- מהמתקנים המרכזיים והוותיקים במדינה. בשנים האחרונות נבחנות חלופות שונות לעתיד המתחם, בהן שדרוג רחב היקף, הקמה מחדש של אצטדיון מודרני, וכן שילוב של שימושים עירוניים נוספים כחלק מתכנון כולל של האזור.

המיקום של האצטדיון, בלב מרחב עירוני צפוף ובעל נגישות תחבורתית גבוהה, הופך אותו לאחד מנכסי הקרקע המשמעותיים ביותר בגוש דן. בהתאם לכך, הדיון סביב עתידו חורג מהשדה הספורטיבי ונוגע ישירות לשאלות של תכנון עירוני, דיור וציפוף המרחב הבנוי.

על רקע זה, המקרה של רמת גן ממחיש מגמה רחבה יותר: שינוי הדרגתי של ייעוד מתחמי ספורט ותיקים במרכזי ערים, והפיכתם לחלק מהמרחב העירוני המתחדש.

ובאזורים נוספים, כדוגמת אצטדיון בלומפילד בדרום תל אביב, אזור שבעבר היה בשולי העיר, והיום צובר תאוצה עם ביקושים למגורים ותעסוקה.

מתחם התשבץ שמקדמת קרדן גבע, צמוד למתחם בלומפילד. באדיבות סטודיו הקוביה

מהשוליים למרכז העיר

רבים ממגרשי הכדורגל הוותיקים בישראל נבנו במקור בשולי הערים, מתוך תפיסה תכנונית שראתה בהם שימושים רחבי היקף אך שוליים יחסית. עם השנים, תהליכי התרחבות עירונית האיצו את הבליעה שלהם בתוך המרקם הבנוי, וכיום הם ממוקמים לעיתים בלב אזורי הביקוש היקרים ביותר.

במקביל, מתקני הספורט החדשים מוקמים מחוץ למרכזי הערים, בהתאם לצרכים מודרניים של נגישות, חניה ותפעול, מה שמאפשר את שחרור הקרקע הוותיקה לטובת פיתוח עירוני אינטנסיבי.

מהשדה העירוני לשכונת מגורים

בפתח תקווה, על שטחו של המגרש ההיסטורי של הפועל פתח תקווה, שבו נרשמו שנות הזוהר של המועדון, הוקם פרויקט "מרום גנים" ביוזמת חברת אמריקה ישראל להשקעות ובשיתוף קבוצת ע. לוזון. הפרויקט כלל 207 יחידות דיור בחמישה בניינים בני 9–18 קומות, ומהווה דוגמה לשינוי הייעוד של קרקע ספורטיבית לטובת פיתוח מגורים בלב המרקם העירוני.

בהמשך פינה גם אצטדיון "האורווה" את מקומו, ובשטחו הוקמה שכונת מגורים רחבת היקף הכוללת שטחים ציבוריים פתוחים ופיתוח סביבתי, כחלק מתהליך התחדשות עירונית רחב יותר בעיר.

אצטדיון האורווה, צילום: Little Savage

ביהוד נהרס המגרש העירוני הוותיק של הפועל יהוד, ובמקומו הוקם פרויקט "הגנים התלויים", לצד הקמת מגרש חלופי חדש בשולי העיר עבור פעילות הספורט.

ביפו, על שטחו של אצטדיון גאון ששימש במשך עשרות שנים את מכבי יפו, מוקמת כיום שכונת מגורים בהיקף של כ־1,400 יחידות דיור, הכוללת גם שטחי מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

קרקע עירונית בלב אזורי ביקוש

לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, מדובר באחד מסוגי הקרקעות בעלי הפוטנציאל התכנוני הגבוה ביותר במרכזי הערים: "מדובר במתחמים שנבנו בעבר בשוליים העירוניים, אך עם התרחבות הערים הם הפכו לקרקע בלב אזורי ביקוש. המשמעות היא אפשרות ליצירת שכונות שלמות במיקומים מרכזיים, תוך ניצול תשתיות קיימות וחיבור ישיר למרקם העירוני".

אדריכל עדי רובננקו. צילום: איילה ברק

מבחינה תכנונית, מציין האדריכל עדי רובננקו, מדובר במהלך כמעט מתבקש: "מתקני הספורט הוותיקים אינם תמיד מתאימים עוד לצרכים של עיר צפופה. במקביל, הם תופסים שטחים נרחבים בלב אזורים בנויים. המעבר לאצטדיונים מודרניים מחוץ לעיר מאפשר להפוך את הקרקע הישנה למרחב עירוני חדש, הכולל מגורים, שטחי ציבור ושימושים משלימים".

תכנון בין זיכרון עירוני להתחדשות

לצד הפוטנציאל התכנוני, מתחמי הספורט הוותיקים נושאים עמם גם רובד רגשי וקהילתי עמוק. עבור תושבים ואוהדים, מדובר לא רק בתשתית פיזית, אלא בחלק מהזיכרון הקולקטיבי של העיר- ניצחונות, משחקים ואירועים שהתרחשו במשך עשרות שנים. דווקא משום כך, תהליכי השינוי מלווים לעיתים בשאלות של זהות עירונית: כיצד ניתן לשלב בין שימור הזיכרון לבין פיתוח חדש, והאם ניתן להטמיע את ההיסטוריה של המקום בתוך התכנון של השכונות העתידיות.

ארז כהן. צילום: עומר קורן

דרום תל אביב מציגה בשנים האחרונות את קצב ההתחדשות המהיר ביותר בעיר, במתחם שבין אצטדיון בלומפילד, פלורנטין, שוק הפשפשים, וקו החוף. על רקע אלפי יחידות הדיור החדשות המוקמות והתחבורה המתקדמת. באזור כולו מתוכננות יותר אלפי יחידות דיור חדשות ומאות אלפי מ"ר של מסחר ותעסוקה, ב-5 השנים האחרונות בלבד, נוספות כ-12 אלף יח"ד בתל אביב. חיבור ישיר לקו האדום של הרכבת הקלה, קווי רכבת קלה נוספים ומטרו מתוכנן. האצטדיון דווקא מהווה אטרקציה באזור זה. בסמוך לבלומפילד מוקם פרויקט התשב"צ הממוקם במתחם 'התחייה' בין דרך בן צבי, רחוב שלבים ושדרות ירושלים, שיכלול מבנה שיתנשא לגובה של 15 קומות בהם כ-20 אלף מ"ר משרדים, ומסחר רחוב ובקומת הגג. לצד בניין המשרדים ייבנו ארבעה מבני מגורים בני 14 קומות ומגדל מגורים מרכזי בן 25 קומות, כיכר עירונית רחבה וקומת מסחר פעילה עם בתי קפה, מסעדות וחנויות.

לדברי ערן לב, שותף בקרדן גבע "התשב"צ אינו רק פרויקט נדל"ן, הפרויקט מהווה מרחב עירוני חדש שמבטא את תל אביב כפי שהיא מתעצבת עכשיו: צעירה, נגישה ומלאת חיים. אנו מזהים ביקושים גבוהים למשרדים ומסחר באזור שצומח בקצב מהיר מאוד באזור אצטדיון בלומפילד ודרום העיר. הפרויקט מציע תמהיל שימושים נכון של תעסוקה, מגורים, תרבות וקהילה במיקום שהופך במהירות לליבה החדשה של תל אביב, ומציע מחירים תחרותיים יחד עם נגישות מצוינת. באופן זה הוא הופך למוקד משיכה עבור חברות וארגונים שמבקשים לשלב איכות חיים עירונית עם סביבת עבודה מתקדמת".

אצטדיון בלומפילד, צילום: Little Savage

מה צפוי בהמשך

במקביל לפרויקטים שכבר הושלמו, מתחזקת ההערכה כי מגמת שינוי הייעוד של מתחמי ספורט ותיקים תמשיך גם בשנים הקרובות. לצד הקמת אצטדיונים חדשים בשולי הערים, צפויים להיבחן מחדש מתחמים נוספים במרכזי הערים, כחלק ממדיניות רחבה של התחדשות עירונית וציפוף המרקם הקיים.

בתרחיש זה, מתחמי ספורט נוספים עשויים להפוך ממוקדי פעילות חד-תכליתיים למרחבים עירוניים משולבים, הכוללים מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים כחלק מהמשך ההתפתחות של הערים הישראליות.