מי קטף את המקום הראשון בדירוג האדריכלים של מדד ההתחדשות?

משרד כנען שנהב אדריכלים הוא המוביל בדירוג אדריכלי פינוי בינוי במדד ההתחדשות העירונית 2026 של מרכז הנדל"ן ומדלן. המשרד מתכנן 30 מתחמים בשלב התב"ע, תוכנית בניין עיר שקובעת מה ייבנה במתחם, ובהם בין 15,500 ל-16,000 דירות חדשות. בנוסף יש לו 29 פרויקטים שכבר נמצאים במסלול הרישוי, עם בין 8,500 ל-9,000 דירות. זה המספר הגבוה ביותר של פרויקטים ברישוי בקרב עשרת המשרדים הראשונים.

בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים מדורג שלישי, והוא מתכנן את מספר הדירות הגדול ביותר בטבלה, בין 31,000 ל-31,500 דירות ב־29 מתחמים. ההסבר טמון בשיטת הניקוד, שנותנת משקל לשלב שאליו הגיע כל פרויקט. לבר לוי יש 13 פרויקטים ברישוי, פחות ממחצית ממספר הפרויקטים של כנען שנהב.

המדד חושב באמצעות מערכת בינה עסקית שפיתחה מדלן, והיא משמשת חברות עסקיות, גופי ממשלה ובנקים. לפי המדד, הנתונים נשענים על מסמכים רשמיים שנסרקו וחולצו מעשרות מקורות ולא על הצהרות של החברות. צוות המחקר של המדד כולל מדעני נתונים, מתכנני ערים ומידענים. הנתונים נכונים ל־31 בדצמבר 2025.

כל מתחם פינוי בינוי מקבל ניקוד לפי השלב שאליו הגיע. כדי להיכנס לדירוג צריך שהתוכנית תיקלט בוועדה המחוזית, ובתוכנית בסמכות מקומית שיתקיים דיון בהפקדה להתנגדויות. ככל שהמתחם מתקדם יותר בציר הרישוי הניקוד עולה, ופרויקט שקיבל היתר בנייה מקבל ניקוד מלא. משקלו של כל פרויקט נקבע לפי מספר הדירות הישנות במתחם, ואם כמה משרדים שותפים בפרויקט, הניקוד מתחלק ביניהם.

המדד כולל שני כללים נוספים. מתחם שלא התקדם שלוש שנים אחרי אישור התוכנית מאבד מהניקוד בכל שנה שחולפת. משרד שהצליח לקדם לפחות מתחם אחד עד לקבלת היתר מקבל תוספת ניקוד בכל שאר המתחמים שהוא מקדם. כדי להיכלל בדירוג צריך שהמשרד יקדם לפחות שני מתחמים העומדים בתנאים, ומספר הדירות נלקח בחשבון.

כנען שנהב הוקם ב-1992 על ידי האדריכלים עדינה וניסן כנען ודנית וגיל שנהב. אחרי שעדינה וניסן פרשו לגמלאות הצטרפו למשרד השותפים זמיר תירוש ומושיק בן דור, והכלכלנית עירית בקר מנהלת אותו כמנכ"לית. לפי המשרד, הוא עוסק בהתחדשות עירונית כ-25 שנה ורשם בתקופה הזו יותר מ-1,800 דירות מאוכלסות בפרויקטים של פינוי בינוי. כיום הוא מתכנן כ־60 פרויקטים של פינוי בינוי בהיקף של יותר מ-30,000 דירות, וקיבל אישור לכ-25 תוכניות גדולות, חלקן בוותמ"ל, הוועדה לתכנון מואץ של מתחמים מועדפים לדיור.

המשרד מסביר שהוא בוחן כל פרויקט משלוש זוויות. הזווית החברתית כוללת פגישות עם בעלי הדירות לפני בניית הפרויקט ואחריה, כשהדיירים נחשבים שותפים בתכנון. הזווית העירונית בודקת איך הפרויקט משפיע על הרחוב, השכונה והעיר, והמשרד עובד לשם כך מול הרשויות. הזווית היזמית מחפשת פתרונות שמאפשרים ליזם להגיע לכדאיות כלכלית, גם במגרשים קטנים. בין הפרויקטים של המשרד נמצא Aura The Strip ברחוב בן צבי בנתניה, שבו יפונו 392 דירות ויוקמו 1,558 דירות במגדלים בני 10 עד 40 קומות. בפרויקט קדושי מצריים תהר ביהוד מונסון יפונו 332 דירות ויוקמו 14 בניינים חדשים עם 1,150 דירות ושטחי מסחר וציבור בקומת הקרקע.

במקום השני נמצא קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים, עם 22 מתחמים בתב"ע ובין 11,000 ל־11,500 דירות, ו־19 פרויקטים ברישוי עם בין 7,500 ל־8,000 דירות. בר לוי הוא משרד עם כ־100 עובדים, שפועל יותר מ־40 שנה ומנוהל על ידי עדן בר, בעלים ומנכ"ל, וענת לוי בר, שותפה ובעלים. המשרד מציג מודל שבו צוות מנוסה בוחן בשלב מוקדם את ההיתכנות הכלכלית והסיכונים של כל פרויקט, כדי שהיזם יקבל תשובה מהירה לפני שהוא מחליט להמשיך. במקום הרביעי מדורג מילוסלבסקי אדריכלים, עם 20 מתחמים ובין 14,000 ל־14,500 דירות, ו־11 פרויקטים ברישוי.

גיורא גור ושות' אדריכלים, במקום החמישי, מתכנן 30 מתחמים עם בין 18,500 ל-19,000 דירות, ועוד שמונה פרויקטים ברישוי. המשרד נוסד ב־1978 על ידי גיורא גור ז"ל ואדריכלית סילבי גור, ופועל משני סניפים, בחיפה ובתל אביב. סניף חיפה מונה כ־45 עובדים, ובראשו עומדים סילבי גור והשותף איתי גור, וסניף תל אביב מונה כ־25 עובדים בהובלת השותף ליאור אהרון.

המקום השמיני של ד.ס. בניין ערים מראה כמה משקל יש לשלב הרישוי. המשרד מתכנן רק 10 מתחמים ובהם בין 6,000 ל-6,500 דירות, ולשמונה מהפרויקטים שלו כבר יש מסלול רישוי, עם בין 4,500 ל-5,000 דירות. את המשרד מובילים כיום הדור השלישי למייסדים, האדריכלית דורית השמשוני סמואלוב והאדריכל יואב השמשוני. במקום התשיעי מדורג רן בלנדר אדריכלות ובינוי ערים, עם 23 מתחמים ובין 8,000 ל-8,500 דירות, ו-11 פרויקטים ברישוי.