כמה זמן חי בניין?

בעוד שבישראל מלחמות, טילים והתחדשות עירונית קובעים את גורל המבנים, מחקר בינלאומי עוסק בשאלה מה הוא אורך חייו של בניין. התשובה משתנה ותלויה במקום הלידה: ממוצע החיים באירופה עומד על 65 שנה בלבד, בעוד בארה"ב הוא עומד על 81 שנה. והמפתיע: הגיל של העיר כלל לא משפיע על תוחלת החיים של הבניינים שלה

זוהר שחר לוי

9 דקות קריאה

כמה זמן אמור בניין לחיות? בישראל, השאלה הזו מקבלת משמעויות נוספות. מלחמות, טילים והתחדשות עירונית מואצת מעצבים את גורל המבנים שלנו בצורה שונה משאר העולם, ובדיון הציבורי על פינוי-בינוי ושימור רובצת תמיד השאלה: מתי באמת כדאי להרוס, ומתי עדיף לשפץ ולחדש. גם בערים שקטות ובמדינות שלא חוות מלחמה מתמשכת, בניינים נהרסים כל הזמן, ומחקר שפורסם לאחרונה בכתב העת Buildings & Cities מספק תשובות מפתיעות על בסיס נתונים אמפיריים מ-13 ערים בארה"ב ובאירופה. החוקרים בחנו קרוב ל-15,000 מבנים שנהרסו במאה ה-21 וגילו משהו מפתיע: בניינים באירופה חיים בממוצע 65 שנה בלבד, לעומת 81 שנה בארה"ב. הפרש של 16 שנים שמעורר שאלות על הדרך שבה אנחנו בונים, שומרים והורסים.

צילום: pixaba. בתים בהלסינקי, פינלנד

למה הורסים בניינים?

המחקר התחיל משאלה פשוטה: איך ייתכן שבניינים רבים ברחבי העולם עומדים מאות שנים, בעוד שבניינים אחרים נהרסים אחרי עשרות שנים בלבד? התשובה, כפי שמתברר, לא קשורה רק למצב הטכני של הבניין. החוקרים מצאו שברוב המקרים, בניינים נהרסים מסיבות שקשורות להחלטות כלכליות, עירוניות ותרבותיות ולא בגלל שהם מתפוררים מבחינה קונסטרוקטיבית. בפיטסבורג וראלי, שתי ערים אמריקאיות שבהן קיימים נתונים על מצב המבנים שנהרסו, התברר ש-77% מהבניינים שנהרסו היו במצב ממוצע או טוב יותר, מה שאומר שההריסה לא הייתה תוצאה של קריסה טכנית, אלא של החלטה אנושית שנבעה מגורמים אחרים לחלוטין.

הנתונים מגלים שיש הבדלים דרמטיים לא רק בין יבשות אלא גם בין ערים באותה מדינה. בארה"ב, העיר עם תוחלת החיים הארוכה ביותר למבנים היא קיימברידג' שבמסצ'וסטס, שם בניינים מגיעים לגיל 120 שנה בממוצע לפני שנהרסים, בעוד שבראלי שבצפון קרוליינה, בניינים חיים רק 53 שנה בממוצע. באירופה, ציריך מובילה עם 75 שנה, ואילו בהלסינקי הממוצע הוא רק 49 שנה. הלסינקי, שנוסדה ב-1550, ובראלי, שנוסדה 200 שנה אחריה, מגיעות לאותה תוחלת חיים למבנים, מה שאומר משהו חשוב: הגיל של העיר לא קובע כמה זמן הבניינים שלה יחיו. גורמים אחרים, כמו צפיפות, ערך קרקע, מדיניות תכנון ודפוסי צמיחה כלכלית, הם שמעצבים את גורל המבנים.

צילום: wikimedia. בניין סינגר בניו יורק, הבניין הגבוה ביותר שנהרס אי פעם (בגובה 187 מטר). נהרס לטובת בניין משרדים חדש

בניינים מסחריים מתים מהר

הממצאים מצביעים על כמה גורמים מרכזיים שקובעים את תוחלת החיים של בניין. סוג הבניין, למשל, משפיע באופן משמעותי: בניינים למגורים חיים הכי הרבה זמן בשני האזורים, 85 שנה בארה"ב ו-70 באירופה, בעוד שבניינים מסחריים מתים הרבה יותר מהר. באירופה, בניינים מסחריים מגיעים רק ל-43 שנה בממוצע, לעומת 71 שנה בארה"ב, והבדל דרמטי זה מעיד על דפוסי פיתוח שונים לחלוטין בין שתי היבשות. בניינים ציבוריים ומוסדיים הם הקצרים ביותר, עם ממוצע של 55 שנה בארה"ב. חומר הבנייה משחק גם הוא תפקיד מכריע: בניינים מבטון ופלדה חיים בממוצע 67 שנה, לעומת 91 שנה לבניינים מעץ ו-110 שנה לבניינים מלבנים. גגות שטוחים, שנפוצים בבניינים מסחריים, קשורים לתוחלת חיים קצרה יותר מגגות רעפים או כיפה, כנראה בגלל הקשר שלהם לבניינים מסחריים שממילא נהרסים מוקדם יותר.

צילום: unsplash. בנייה חדשה באירופה

החוקרים גם בחנו את התופעה של "התיישנות מוקדמת" של בניינים, כשבניינים שנבנו בעשורים האחרונים נוטים להיהרס מהר יותר מבניינים שנבנו לפני מאה שנה. זה לא אומר שהם פחות איכותיים מבחינה טכנית, אלא שהציפיות והצרכים משתנים מהר יותר. בניין שנבנה ב-1920 ועמד עד היום שרד כבר תקופות רבות של שינויים עירוניים, כלכליים ותרבותיים, והעובדה שהוא עדיין קיים אומרת שהוא הצליח להתאים את עצמו או לשמר ערך היסטורי או אדריכלי שהציל אותו. בניין שנבנה ב-1980 ונהרס ב-2020 לא עמד במבחן הזה, ייתכן בגלל שהוא לא תוכנן לגמישות, או שפשוט המיקום שלו היה אטרקטיבי מדי לפיתוח מחדש.

העיר שהורסת הכי מהר

ממצא נוסף שמעניין במיוחד קשור להריסה בהלסינקי, שם העיתונות המקומית דיווחה שהעיר הורסת במהירות בניינים משנות ה-70 וה-80. הנתונים במחקר תומכים בדיווחים האלה ומראים שבהלסינקי יש גל הריסות של בניינים שלא מלאו להם 50 שנה. זה לא תופעה ייחודית: גם בארה"ב, בניינים משנות ה-60 וה-70 נהרסים במהירות, לעיתים קרובות כדי לפנות מקום לפרויקטים גדולים יותר שמבטיחים רווח גבוה יותר למפתחים.

צילום: pixabay. בניין פלאטאיירון, מהבניינים האייקוניים של ניו יורק. נוסד ב-1902 ועדיין חי

הקשר בין הריסה לקיימות הוא אחד הממצאים המדאיגים ביותר של המחקר. הריסה היא בזבוז עצום של פחמן גלום, כי כל בניין שנבנה מכיל בחומרים שלו את כל האנרגיה שהושקעה בייצורם, בהובלתם ובבנייתם. כשהורסים בניין, משחררים את הפחמן הזה לאטמוספרה ויוצרים פסולת עצומה. בארה"ב, פסולת בנייה והריסה הגיעה ב-2018 ל-600 מיליון טון, בשוויץ החלק הגדול ביותר של הפסולת הלאומית בא מפעילות בנייה, ובסין פסולת בנייה מהווה 40% מכלל הפסולת העירונית. החוקרים מדגישים שכדי להפחית פליטות גזי חממה מהבנייה, חייבים לבנות טוב יותר, אך בעיקר להרוס פחות.

צילום: pixabay. הורסים ובונים

למחוק את העבר

המחקר הזה הוא תזכורת שבניינים הם לא רק מבנים פיזיים. הם נושאים בתוכם את ההיסטוריה של הערים שלנו, את הפחמן שהשקענו בבנייתם, ואת האפשרויות של העתיד. כשאנחנו הורסים בניין, אנחנו לא רק פורקים בטון ופלדה, אנחנו מוחקים חלק מהעבר ומשחררים לאטמוספרה את המשאבים שהושקעו בו. אולי הגיע הזמן לשאול את עצמנו: מה באמת מיושן כאן, הבניין או הדרך שבה אנחנו חושבים עליו?