שיפוץ ירוק של מבנים קיימים - green retrofit

בניה על פי עקרונות הקיימות היא אתגר מרכזי כיום בכל פרויקט פיתוח, תכנון ובניה. המשאבים וחומרי הגלם המתכלים, השטחים הפתוחים המאוימים בפיתוח, בריאות הדיירים, מחזור פסולת ועוד, הן סוגיות מרכזיות בתחום הבנייה בשנות ה-2000 , אשר אינן מאפשרות להמשיך במגמת "עסקים כרגיל"

מאת: קרן שווץ, אחראית מחקר ופיתוח בilgbc | צילום: יח"צ | חברות שונות - 03/04/2013

 

רבות מדובר על בניה ירוקה בהקשר של מבנים חדשים, וברבים מהמקרים אנו נתקלים בפרויקטים גדולים ומתוקשרים של מבני ציבור, מסחר או משרדים, שנבנו על פי עקרונות הבניה ירוקה. מבנים אלו מדגימים בניה חלוצית, מתקדמת ופורצת גבולות ומתהדרים לרוב בטורבינות רוח, לוחות סולריים ומערכות מתקדמות המצטלמות היטב. החשיבות של בניית מבנים חדשים על פי עקרונות הקיימות אינה מוטלת בספק, אולם האתגר המשמעותי העומד בפנינו כיום הוא הפיכת המסה האדירה של המבנים הקיימים בסביבתנו הבנויה למבנים ירוקים שמתפקדים באופן סביבתי.

 

 

 

מדוע מבנים קיימים?

נתונים מראים כי עיקר צריכת המשאבים של מבנה מתרחש במהלך מה שמכונה 'תקופת החיים של המבנה', כלומר, בשנים הרבות שאנו משתמשים בו ולא רק בתהליך הבניה עצמה. שיפוץ מבנה כך שיהיה בניין ירוק יכול לסייע משמעותית לחסכון במשאבים, לתפקוד חסכוני ויעיל שלו, וכן לשהות נעימה יותר ובריאה יותר של הדרים/משתמשים בו. עקרונות הבניה הירוקה אינם נוגעים רק להתייעלות וחסכון באנרגיה ובמים, אלא גם לבריאות הדיירים באמצעות צמצום החשיפה לחומרים מסוכנים, נגישות לאור, אוויר טבעי ועוד.


עוד חשוב לציין כי מבנים קיימים הם סביבתיים יותר ממבנים חדשים מעצם היותם קיימים: הם אינם פוגעים בקרקע בתולית חדשה, החומרים ששימשו לבנייתם אינם "מבוזבזים" אלא מנוצלים ככל שניתן לטווח ארוך, ויש להם ערך תרבותי-היסטורי. מכאן עולה ששיפוץ מבנים קיימים והתאמתם לצרכים עכשוויים תוך שמירה על עקרונות הקיימות ושיפור התפקוד והיעילות שלהם הוא המעשה הסביבתי ביותר כיום בתחום הבניה.

למען ביצוע מקיים - כלי מדידה בעולם
על מנת לאשר כי בניין מסוים הוא אכן בנין ירוק אשר נבנה על פי עקרונות הקיימות העדכניים ביותר, פותחו בעולם כלי מדידה לבניה ירוקה כדוגמת ה-LEED האמריקאי או ה-BREEAM הבריטי, שהם כיום התקנים המובילים בעולם. כלים אלו מודדים את הביצועים ואת היישום של פרקטיקות בניה ירוקה ומעניקים אישור של צד שלישי מוכר שהבניין הוא אכן בניין ירוק.

כשם שלבניה ירוקה של מבנים חדשים ישנם תקנים וכלי מדידה שונים בעולם, כך פותחו גם כלים לבחינת שיפוץ של מבנים קיימים.  

 

ב-LEED פותח כלי מדידה הנקרא LEED for Existing Building: Operations & Maintenance ,  וב- BREEAM פותח לצורך נושא זה BREEAM In Use.
ה BREEAM ל'מבנים בשימוש' מאפשר להעריך את התפקוד של המבנה הקיים, לבצע שיפורים בניהול ובחסכון במשאבים, להעריך את תפקודו הירוק לאחר יישום השינויים, ולקבל תעודה המדרגת את התפקוד של המבנה.

LEED למבנים קיימים

בדומה לכלי המדידה הרגיל של ה-LEED, הבוחן היבטים שונים בבניה ירוקה כגון: מים, אנרגיה, איכות פנים הבניין, פסולת, חומרים ועוד, גם בכלי המדידה למבנים קיימים ישנה חלוקה דומה לנושאים. אולם, כאשר באים לבחון מבנים קיימים משתנות הסוגיות המרכזיות ומשקל רב יותר ניתן לנושאים הקשורים בניהול נכון וחסכוני של הבניין, ייעול צריכת המשאבים ושיקום סביבת האתר.


הנושאים המטופלים בבניינים קיימים על מנת להפכם לירוקים כוללים בין היתר:
בתחום האתר: פיתוח האתר והשתלבותו בסביבתו, תכנית סביבתית לניהול ערכי טבע ושימורם בסביבת האתר, הגנה ושיקום של שטחים פתוחים באתר והגדלת המגוון הביולוגי, הכנת תכנית ניהול לצמצום השימוש ברכב פרטי על ידי העובדים (במקרה של מבני משרדים, מסחר, ציבור), פיתוח גג ירוק לצמצום החום העירוני ועוד.
בתחום המים: ניהול צריכת המים באמצעות בקרה מתמדת וייעול, שיפור החסכון במים שפירים לשימוש בבניין ולהשקיה בשטח הבניין, שימוש במים מושבים במגדלי הקירור ועוד.
בתחום האנרגיה: שיפור היעילות האנרגטית, בחינת צריכת האנרגיה בבניין והכנת תכנית לייעול הצריכה של המערכות לאורך זמן, אספקת מידע מדויק על צריכת האנרגיה והטמעת פרקטיקות ניהול לייעול הצריכה, שימוש באנרגיה מתחדשת המיוצרת באתר ומחוץ לאתר (במקומות מסוימים בחו"ל ניתן לבחור את מקור האספקה של החשמל) ועוד.
בתחום החומרים והמשאבים: מחזור פסולת, מדיניות רכש ירוק לצמצום ההשפעות הסביבתיות של חומרים הנדרשים בתחזוקה, בתפעול ובשדרוג הבניין – מכשירי חשמל חסכוניים בצריכת אנרגיה, נורות חסכוניות, ריהוט ומוצרים עם תווים ירוקים מחומרים ממוחזרים, חומרים מתחדשים, עץ ממקור אחראי וצריכת מזון מקומי ועם תווים שונים מוכרים בארה"ב של סחר הוגן, גידול אורגני, ללא פגיעה ביערות גשם ועוד.      
בתחום הבריאות ואיכות פנים הבניין: ביצוע סקר בקרב משתמשי הבניין לבחינת הנוחות התרמית, איכות האוויר, תאורה, אקוסטיקה וניקיון. פעילות לשיפור איכות האוויר בפנים הבניין, הגברת תחלופת האוויר, ניהול ובקרה של איכות האוויר בפנים הבניין, שליטה אישית של המשתמשים בטמפ' ובאור, סילוק חומרים מסוכנים לבריאות, רכש של חומרי ניקוי ידידותיים לסביבה ועוד.   

פרויקטים שבוצעו בעולם
האמפייר סטייט בילדינג בדרך לשיפוץ ירוק
אחת הדוגמאות הבולטות ביותר לשיפוץ ירוק של מבנים היא השיפוץ של האמפייר סטייט בילדינג.

האמפייר סטייט בילדינג
כשהושק בניין האמפייר סטייט ב-1 במאי 1931 לאחר 15 חודשי בניה בלבד הוא הפך במהרה לסמל לנחישות האנושית בעידן של המשבר הכלכלי הגדול. כיום מנסים בעליו הנוכחיים של המבנה לשפץ אותו כבניין ירוק ולהחזיר את מעמדו כסמל לתושייה האנושית בעידן הנוכחי.

 

כ80% מצריכת האנרגיה של העיר ניו יורק מקורה במבנים של העיר ובמיוחד במבנים הישנים שלה. צמצום פליטות הפחמן בעקבות שיפוץ במבנה בסדר גודל של האמפייר סטייט צפוי להיות שווה ערך לצעדים לצמצום פליטות של 40,000 בתי אב ולהורדת 20,000 מכוניות מהכביש. אם שיפוץ כזה יתממש בעוד רבים ממבניה הישנים והגדולים של העיר ניו יורק הוא יאפשר צמצום משמעותי בפליטות וחסכון אדיר בצריכת האנרגיה.

 

באפריל 2009 הכריזו בעלי בניין האמפייר סטייט על תכנית שיפוץ שאפתנית- בהיקף של עשרים מיליון דולר- על טהרת הבניה הירוקה, שמטרתה התייעלות אנרגטית. שיפור היעילות האנרגטית של המבנה צפויה לצמצם את חשבונות האנרגיה של המבנה בכ- 40% , לחסוך 4 מיליון דולר בשנה ולהחזיר את העלויות שהושקעו בהתייעלות האנרגטית תוך 3 שנים.

 

שיפוץ המבנה כולל בין היתר: חינוך והכשרה של הדיירים לשימוש במערכות למיקסום החסכון, בקרה מתמדת של נתוני אור, אוויר וטמפ' לתיעוד ולניהול, החלפת חלונות לשיפור הבידוד, החלפת מערכות הקירור והחימום ועוד.

- החסכון האדיר הצפוי בצריכת האנרגיה בעקבות השיפוץ מתאפשר ללא הצבה של פאנל סולרי אחד או טורבינות רוח על הגג!     
- החלפת החלונות בכל הבניין ושיפור הבידוד
- החלפת צ'ילרים: החלפת הצ'ילירים ושיפור הבידוד יהוו כמחצית מהחסכון באנרגיה

ועוד בניו יורק: פרויקט הרטרופיט הראשון שזכה ב LEED Gold

הבניין הממוקם ב- 375 Hudson הוא מבנה משרדים משנות ה-80 שעבר לאחרונה green retrofit. מבחוץ לא ניתן כמעט להבחין בשינוי, אך המבנה הוא כיום אחד מחללי המשרדים הירוקים ביותר בעיר ניו יורק.


בתחילת אוגוסט 2010 זכה המבנה באופן רשמי ב LEED Gold. המבנה זכה גם בתווית של Energy Star על יעילות אנרגטית. חברת Tishman Speyer שאחראית לתהליך השדרוג טוענת כי הפעולות שנעשו במבנה אינן מהפכניות, אלא משקפות את הדבר הנכון וההגיוני לעשות כדי לחסוך במשאבים ובעלויות.
במבנה הותקנו מערכות חימום וקירור מתקדמות, אמצעים לחסכון במים בברזים ובשירותים, אימוץ של תכנית מחזור מורחבת וגג ירוק.

בניין המשרדים  375 Hudson – שיפוץ ירוק ע"י Tishman Speyer בקליפורניה מבנה המשרד להגנת הסביבה בסקרמנטו זכה ב LEED Platinum
המשרד להגנת הסביבה בסקרמנטו, קליפורניה (Cal/Environmental Protection Agency), שיפץ את מבנה המשרדים בן 25 הקומות שממוקם במרכז העיר כך שיהיה בניין ירוק. המבנה נבנה בשנת 2000 ובזכות שיפוצים קלים ושיפור התחזוקה והניהול היה למבנה הראשון שזכה בדירוג ה LEED Platinum שהוא הדירוג הגבוה ביותר של LEED למבנים ירוקים.  

 

חצי מיליון דולר הושקעו בציוד ובפרקטיקות התייעלות של אחזקה וניהול. השיפורים חסכו כ- 610,000 דולר כבר בשנה הראשונה וקיזזו את ההשקעה.

בין הפעולות שננקטו:
- מים: צמצום הנגר העילי ואי החום העירוני באמצעות צמחייה מקומית מתאימה, ברזים ושירותים חסכוניים במים ומשתנות ללא מים. אמצעים אלו הביאו לחסכון של 50% בצריכת המים מחוץ לבניין ו- 20% חסכון בצריכת המים בתוך הבניין.
- אנרגיה: מערכות חימום וקירור חסכוניות באנרגיה, התקנת לוחות פוטו-וולטאיים, מערכות תאורה חסכוניות, רכישה של חשמל ירוק. המבנה זכה בדירוג 96 (מתוך 100) של חסכון באנרגיה לפי ENERGY STAR, ואמצעים אלו הביאו לחסכון של 34% באנרגיה.

כמות המבנים הקיימים כיום בעולם דומיננטית בצורה משמעותית מהתחלות הבניה ולכן מבנים קיימים מהווים את השוק העתידי של הבנייה הירוקה. שיפוץ ירוק של מבנים קיימים הינו אקט כלכלי לכל דבר, המייצר חסכון בהוצאות התפעול והתחזוקה ואף מאפשר להשוות את רמות התפקוד של הבניינים הקיימים לאלו של המבנים הטובים ביותר בשוק ולהחזיר את האטרקטיביות שלהם.  נמצא כי שדרוג ירוק של בניינים קיימים מעלה את ערכם בשוק ואת הביקוש להם. בנוסף, מסייע השיפוץ הירוק גם בשיקום של אזורים בנויים שננטשו, כגון אזורי תעשייה לשעבר ואזורים עירוניים שהתיישנו, ובכך מעודד תהליכי התחדשות עירונית.    

 

המבנים הקיימים הם ירוקים קודם כל מעצם היותם קיימים, ומכאן שכמות המשאבים שנדרשים לשיפוצם אינו משתווה לכמות המשאבים הנדרשים לבניה של מבנה חדש. הפיכתם של המבנים הקיימים למבנים ירוקים היא האתגר הסביבתי המשמעותי בתחום הבנה הירוקה, כאשר שדרוגם והתאמתם לצרכים העכשוויים תהפוך אותם למבנים הירוקים ביותר במרחב.  


הכותבת הינה אחראית מחקר ופיתוח במועצה הישראלית לבניה ירוקה, בעלת תואר שני בתכנון עירוני


מתוך חוברת כנס בנייה ירוקה 2011