מדוע אנחנו מחויבים לרכוש את הביטוחים האלו? משום שמשכנתא היא הלוואה גדולה ולטווח ארוך – שני פרמטרים שהופכים אותה למה שמוגדר בבנק כהלוואה בסיכון גבוה ובשל כך עליו לבטח את עצמו ולהגן על עצמו מפני האפשרות של אי החזר ההלוואה. הלכה למעשה, מי שרוכשים דירה מחויבים לרכוש את הביטוחים הללו, אך מי שמבוטח בפועל הוא הבנק. ועצם הביטוח של הבנק, מגן גם על הרוכשים. מבנה כלכלי-פונקציונלי שכל רוכשי הדירות צריכים להכיר ולהבין. לפחות לדעת על מה משלמים.
הנכס הנרכש, ערבון להלוואה
אם יצא לכם כבר לומר מזל טוב לחברים שרכשו דירה, בטח גם יצא לכם להיתקל בתשובה בסגנון – "הדירה עוד לא שלנו, היא של הבנק". אמרה שיש בה מן המרמור וקצת מן המציאות. כל עוד המשכנתא חיה וקיימת, היא משמשת כעירבון - משכון - מלא להחזר ההלוואה. כך שבמצב הכי גרוע בו הלווים לא מצליחים להגיע לפירעון, הבנק רשאי לקחת לעצמו את הנכס, למכור אותו ולהחזיר לעצמו את יתרת הסכום שהלווים חייבים. אלה האחרונים ימצאו את עצמם ללא הכנס שרכשו וללא הממון ששילמו עד לאותה נקודה למימונו. פשוטו כמשמעו.
נכון, אלה סיפורים שאנחנו שומעים יותר מכיוון ארה"ב מאשר בישראל – תמונות של אנשים שממש מוצאים מביתם המעוקל אנחנו פחות רואים בישראל וזאת בעיקר משום שקיים בישראל פיקוח הדוק על הבנקים שנותנים משכנתאות והגנה של הרגולטור על הלווים עצמם מפני לקיחת הלוואה שגדולה מכפי יכולתם. הבנקים מחויבים לוודא לעומק את יכולת ההחזר של הלווים, הם אינם רשאים להעניק משכנתא שגדולה מ-70% מעלות הרכישה ואף מחויבים לחלק את מסלולי המשכנתא בהתאם לתקנות בנק ישראל. אבל בבסיס הדברים – האפשרות הזאת של עיקול הנכס ומכירתו ע"י הבנק עומדת וקיימת.
ואם הנכס שנרכש הוא זה שמהווה את העירבון להחזר ההלוואה, על הבנק לדאוג לכך שמצבו של הנכס יישאר תקין וערכו יישאר באופן שתואם את סכום ההלוואה. אם נניח, שחלילה, תתרחש שריפה או רעידת אדמה והנכס ייהרס בצורה קיצונית אנחנו עומדים מול בעיה כפולה: א. הלווים מאבדים את קורת הגג שלהם, אך הם מחויבים להמשיך ולשלם את החוב לבנק ב. הבנק מצידו מאבד את העירבון שלו להלוואה ואת ההבטחה שלא משנה מה – הכסף שנתן לרכישה יחזור אליו במלואו, עם ריבית והצמדה. וכאן נכנסת חברת הביטוח כדי להציל את המצב.
מהו ביטוח מבנה למשכנתא?
ביטוח המבנה למשכנתא מספק את הכיסוי לתיקון הנכס. במסגרת ביטוח זה, תישא חברת הביטוח בעלויות התיקון בכדי שהנכס יחזור לקדמותו. הבנק ימשיך להחזיק במשכון שווה ערך להלוואה, הלווים יוכלו לחזור וליהנות מקורת הגג שרכשו במיטב ממונם. כפי שאמרנו – הגנה כפולה, פונקציונליות כלכלית לשני הצדדים.
דמיינו את הסיטואציה בה לא רכשו בעלי הדירה ביטוח מבנה למשכנתא. מדובר באסון כלכלי למשפחה שיכול להשפיע גם על דורות קדימה. להמשיך ולשלם את הלוואת המשכנתא – שערכה כמה מאות אלפי שקלים בסה"כ וכמה אלפים לא מבוטלים מדי חודש, בעוד הנכס עצמו לא קיים עוד. לשאת בהוצאות התיקון הכבדות וגם לשלם את המשכנתא עלול להוביל משפחה שלמה אל מצב של חדלות פירעון וצניחה קריטית ברמה הסוציו-אקונומית.
ביטוח מבנה למשכנתא: לא כולל ביטוח תכולה
אז, מה מכסה ביטוח מבנה למשכנתא? אם אתם רוכשים דירה כדאי שתבינו את התשובה לשאלה הזאת לעומק כי יש לה משמעויות: סכום ביטוח המבנה למשכנתא שווה ערך לבנייתו מחדש של הנכס. כלומר, הוא לא שווה ערך לסכום שאתם משלמים על הדירה שאתם קונים, אלא רק את עלויות הבניה שלה מחדש במקרה של הרס מוחלט. במילים אחרות – לא כולל את ערך הקרקע. זאת בשל ההנחה הבסיסית, שהקרקע תישאר גם במקרה של שריפה מוחלטת או גם רעידת אדמה לצורך העניין.
ואם מדברים על תרחישים קצת פחות קיצוניים: הצפה ורטיבות שמצריכות תיקון, דליקה קטנה שמצריכה שיפוץ וכדומה. הביטוח ישלם את עלות התיקון בלבד – החזרת מצב הנכס למצבו הקודם. בביטוח המבנה מכוסה כל מה שהוא חלק בלתי נפרד מהנכס – קירות, רצפות, תקרות, מרפסות, צנרת ואינסטלציה, מערכת הביוב וגם החלק היחסי של השטחים המשותפים בבית משותף או שבילי גישה אם מדובר בבית פרטי.
מה לא נכלל בביטוח המבנה חוץ מערך הקרקע? תכולת הבית. ביטוח מבנה, למשכנתא (וכל ביטוח מבנה, גם כשאינו מיועד למשכנתא), אינו מתייחס לתכולה ולרכוש שעלולים להיפגע באותם תרחישים בדיוק (פגעי מזג אוויר, שריפה, נזק שנעשה בזדון וכולי). כדי להיות מכוסים בכיסוי כזה עליכם לרכוש ביטוח תכולה שכולל גם ביטוח צד ג' לכיסוי הפיצוי למקרה של פגיעה פיזית או פגיעה ברכוש של צד שלישי – פגיעה שיכולה להתרחש בתוך הנכס או בעקבות אירוע שקורה בו.
ממי לרכוש ביטוח מבנה למשכנתא?
הבנק הלווה יציע לכם לרכוש ביטוח משכנתא – חיים ומבנה – דרכו. לסגור את הכול במקום אחד בלי הרבה כאבי ראש. אבל, חשוב לדעת שני דברים: ראשית, ברוב המקרים עלות הביטוח דרך הבנק תהיה יקרה יותר, ושנית, הבנק אינו רשאי מכוח ההיתר שניתן לו להציע לכם הרחבות וכיסויים הכרחיים נוספים, שדווקא שווה לקחת בחשבון.
אם תרצו להגן על עצמכם מעבר לדרישות הבסיסיות של הגנה על עירבון ההלוואה לבנק, דרך הבנק לא תוכלו למשל לרכוש גם את ביטוח התכולה ולהגן בכך על הרכוש שלכם – מריהוט המטבח ועד מערכת הסאונד בסלון, מהבגדים דרך התכשיטים ועד הפמוטים היקרים שקיבלתם לחתונה. רבות מחברות הביטוח מעניקות הטבות במחיר ביטוח המבנה כשהוא נרכש ביחד עם ביטוח תכולה כך ששווה לבדוק את האופציה.
כיסוי נוסף שהבנק לא יכול למכור במסגרת ביטוח המשכנתא הוא כיסוי לנזקים אשר נגרמים לצד ג' או לרכוש שלו בעקבות אירועים שקרו בשטח של בעל הפוליסה.
בנוסף, קיימת הרחבה נוספת לביטוח המבנה שכדאי להכיר, כזו שהבנק אינו רשאי להציע או למכור. הרחבה זו נועדה למקרי קיצון של הרס מאסיבי משריפה או רעידת אדמה ונקראת הרחבת ביטוח לדירה בבית משותף, שכוללת בפועל גם את ערך הקרקע. במצב כזה, יוכלו הרוכשים שביתם נהרס לקבל את כספי הביטוח של מלוא ערך הדירה ולממן רכישה של דירה חדשה תחתיה.
ביטוח מבנה למשכנתא נועד אך ורק בכדי להשאיר את ערך המשכון של הבנק במצב כזה שימשיך לשמש כמשכון עד לתשלום האחרון של ההלוואה. מאחר והלוואת משכנתא היא הלוואה ארוכת שנים ותרחישים רבים עלולים להתרחש במשך השנים, ההחלטה הנבונה היא להוציא עוד כמה עשרות שקלים בחודש ולהגן על גם עצמכם ולא רק על הבנק ועל ההלוואה שלכם.
ביטוח מבנה מסתכם בכמה מאות שקלים בשנה. רוצים להיות צרכנים עוד יותר נבונים? השקיעו כמה שעות מזמנכם מדי כמה שנים במהלך תקופת המשכנתא, בדקו שוב את המחירים, השוו הצעות ועליות מכמה חברות ביטוח שונות – קיבלתם הצעה לפרמיה נמוכה ממה שאתם משלמים? החליפו את הביטוח הקיים ועברו לחברה שמציעה את המחיר האטרקטיבי יותר עבורכם. רק אל תשכחו להודיע על כך לבנק ולקבל את אישורו לתקינות הפוליסה החדשה שאתם קונים.